Перспективы малоэтажного строительства
Строительство загородных поселков сегодня перспективным направлением для многих девелоперских компаний. Загородные объекты прочно заняли свою нишу и успешно конкурируют с городскими квартирами в борьбе за своего покупателя. Но при всех очевидных плюсах загородного формата удаленность от благ цивилизации рождает и определенные сложности, которые дают девелоперам немалую пищу для размышлений и стимулируют их на поиск новых эффективных решений для развития потенциала своего сегмента. Какие объективные факторы сегодня тормозят развитие «малоэтажки» и что именно необходимо сделать для того, чтобы предложений в этом сегменте стало больше, а у россиян появился реальный выбор? Ответы на эти и другие вопросы искали участники экспертной сессии «Малоэтажный формат: все оттенки качества».
Доля малоэтажного строительства на российском рынке сегодня составляет порядка 54%, - такую цифру озвучил заместитель координатора проекта партии «Единая Россия» по развитию малоэтажного жилищного строительства «Свой дом» Валерий Казейкин. Государство, по его словам, перечислило на поддержку различных видов малоэтажного строительства более 150 млрд «целевых» рублей. Появились такие проекты, как «Комфортная среда» и объекты, как «Экодолье Оренбурга». Однако этого мало для того, чтобы сказать, что малоэтажное строительство развито в России.
Смотреть в перспективу, по мнению большинства участников экспертной сессии, мешает несовершенство российского законодательства и менталитет россиян.
Что касается обеспеченности загородных поселков различной инфраструктурой, то она заметно отстает от городской. Причина в том, что городских девелоперов строить инфраструктуру обязывают градостроительные нормы. Впрочем, такие нормы есть и в области, только обходятся они девелоперу в несколько раз дороже. «Ты построил дорогой объект и должен потратить больше на социальную инфраструктуру, - замечает Константин Романов, директор по развитию Villagio Estate. - Девелопер не может это вытянуть в одиночку и вынужден просить у кого-то помощи. Он идет в банк, где ему предлагают кредит под 12 %».
Он напомнил также что с 1 января договоры долевого участия (ДДУ) стали распространяться и на сегмент таунхаусов. Но это не решает проблем застройщиков. «Мы приходим в АИЖК и говорим: дайте денег нашим клиентам. А нам отвечают: у нас в нормативных документах такого понятия нет. В банках тоже не знают, что такое таунхаус, сетует Романов. - Вот и получается, что каждый борется на своей маленькой полянке». Девелоперы хотят, чтобы сегмент развивался, но они не ощущают той поддержки государства, на которую уходят миллиарды рублей.
Жизнеутверждающие прогнозы и острые углы инвестиционного рынка в России
Главное, с чего начали и что отметили практически все участники пленарной сессии «Инвестиции в проекты недвижимости - обновленные ожидания» — важность недавнего принятия изменений в ФЗ о комплексной застройке территорий. Все спикеры отмечали его положительное влияние на рынок, расширение возможностей для реализации проектов и то, что ждали его уже давно. Владимир Иванов, президент ГК «Спектрум», подчеркнул важность участия государства в развитии КОТ вокруг ж/д вокзалов, аэропортов, стадионов: «В стране появилось около 15-16 прекрасных стадионов, и они уже большей частью построены. И такие зоны иногда становятся районами комплексного развития. Если взять проект, который реализует клуб стадиона «Спартак» совместно с проектом Тушино-2018, это прекрасный пример комплексного освоения территорий, где есть понимание того, что создается не просто комфортная среда для жителей, но полицентрическая среда, которая в Москве крайне важна. И надо сказать, что в последние годы государство очень много сделало, чтобы развивать и создавать такие центры, где есть возможность для девелоперов развивать очень разные классы недвижимости, предоставляя комфорт бизнесу и жителям».
Много времени посвятили развитию арендному фонду в стране. Эксперты отметили его значительный рост и большие перспективы, в первую очередь, как направления для инвестиций. Константин Тимофеев, председатель Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства, рассказал, что еще пару лет назад ежегодно фонд арендной недвижимости в Москве пополнялся на 15 000 кв. м, а сейчас речь идет о приросте в 110-120 тысяч кв. м ежегодно.
В конце сессии многие участники высказали свои пожелания по развитию инвестиционного рынка в недвижимости. Александр Хрусталев, председатель совета директоров «НДВ Групп», говорил о необходимости снять ряд ограничений и бюрократических проволочек, отрегулировать рынок и, особенно, многочисленные проверки, которые затрудняют принятие решений чиновниками. Директор юридического департамента ГК «Инград» Артем Азизбаев выразил желание ускорить прохождение согласований проектов и получения разрешения на строительство. Также он упомянул о компенсационном фонде, который возмещает покупателям потери в случае форс-мажора у застройщика: «Необходимо, чтобы он работал полноценно, так как это крайне эффективный инструмент для поднятия спроса на недвижимость». Киселев заявил, что, по его мнению, рынок сильно изменится в ближайшие три года, причем, в лучшую сторону — укрупнится и станет эффективнее. Тимофеев посоветовал застройщикам готовиться к тому, чтобы увеличивать средства, вкладываемые в собственные проекты — такое требование могут появится в самое ближайшее время.
Жилая недвижимость: практика решительных мер
Модератор дискуссии, представитель «Ассоциации инвесторов Москвы» Любовь Цветкова, заметила, что конкуренция на рынке недвижимости сейчас настолько высока, что просто строить дома уже не выйдет. Нужно предлагать уникальные решения, отвечающие запросам разных категорий покупателей. Отметила она и тенденцию к укрупнению застройщиков: «Рынок, с одной стороны, профессионализируется, а с другой - требует новых решений».
«Клиент, во-первых, хочет разнообразия, во-вторых, двигается в сторону готового продукта. Уже в меньшей степени востребованы квартиры без отделки. Покупатель хочет приобрести квартиру, заехать и жить», - заметил представитель группы компаний «МИЦ» Дмитрий Усманов. По словам эксперта, будущее - за проектами, которые на одной территории совмещают предложения для разного ценового сегмента. «Чем более разнообразный у вас клиент, тем шире воронка продаж. К тому же, если наштамповать «однушек», неизбежно возникнут трудности по плотности заселения. К примеру, на одной лестничной площадке могут оказаться 15 однокомнатных квартир и 1 лифт. Наверное, это не самое комфортное жилье. Поэтому ответ на вопрос, как приспособится к рынку - в продуктовом миксе».
Коллеге вторит главный архитектор компании «Галерея проектов» Геннадий Дружинин. По его словам, девелоперам важно научиться угадывать тенденции рынка на 2-3 года вперед. В противном случае, проект может оказаться морально устаревшим уже к моменту сдачи площадей. «Мы в «Галерее» занимаемся в основном интерьерными решениями. Конечно, работаем по ТЗ от девелопера. Он понимает, какая в этом проекте будет целевая аудитория. А уже архитектор выжимает максимум из задачи».
Избежать эффекта «штамповки» типовых квартир помогает вдумчивый подход к квартирографии, заявляет Дмитрий Усманов. «Мы отказались от идеи делать весь стояк одинаковым. По мере того, как меняется этаж, меняется сегмент квартир. Чем выше - тем больше площадь. Также увеличивается высота потолков: от 2,75м в студиях - до 3,2 метра в просторных трех-четырехкомнатных квартирах».
Говорили и о том, как стать драйвером продаж могут программы кредитования. «В жилье бизнес-класса процент взятых в ипотеку квартир составляет 50-60%. В масс-маркете цифра и вовсе достигает 85-90%», - сообщил Усманов.
Подробнее о программах кредитования рассказала представитель банка «Уралсиб» Карина Кучерук. «Отказ от ипотеки с господдержкой совпал с нашей инициативой поддержки от банка. Мы запустили программу «Ипотечные каникулы», ставка по которой от 10,5%. Для партнеров она ничем не отличается от стандартной ипотеки. А клиентам позволяет целых 2 года, пока строится квартира, платить только половину платежа. Это особенно актуально для людей, которые параллельно вынуждены снимать жилье», - заметила спикер.
Подробнее об инструментах, которые помогают девелоперу обратить внимание на свой проект и убедить покупателя совершить сделку, рассказала представитель Profitbase Оксана Дунина. «Благодаря развитию IT-сектора, технологии Big Data, мы получаем от поисковых компаний обезличенные данные, позволяющие понять, что у человека в голове, что мы можем ему предложить». По мнению Оксаны, искусственный интеллект постепенно вытесняет продавцов, позволяет свести к минимуму человеческий фактор: например, когда риелтор забыл сообщить клиенту важную информацию или субъективно не вызвал у него доверия. После первого обращения потенциального покупателя в компанию, поисковые системы позволяют «примелькаться» его рекламе. На следующем этапе девелоперу целесообразно отправить клиенту письмо с предложением осмотреть строящуюся площадку. На финальной стадии принятия решения о покупке клиенту часто необходимо получить положительную информацию о компании от третьих лиц. Все это тоже позволяет сделать грамотная компания интернет-продвижения. «Я считаю, что развитие технологий таково, что уже через 3-5 лет консультировать покупателей будут роботы. Они уже способны вызывать доверие и делать процесс совершения сделки максимально комфортным для обоих сторон», - подытожила спикер.
Столичный девелопмент: как изменился рынок в новом бизнес-сезоне
Как построить жилой комплекс в бывшей промзоне? Какое участие город готов принимать в осваивании заброшенных территорий? Смогут ли апартаменты претендовать на статус жилого помещения? И какие законы уже изменили рынок московской недвижимости? Все это обсуждали на ProEstate в рамах дискуссии «Столичный девелопмент: как изменился рынок в новом бизнес-сезоне».
«Город растет, а значит, столичные власти непрерывно оценивают потенциал тех или иных зон в плане строительства на них жилых зданий», - отметил председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. По словам чиновника, город уже определил 47 территорий, которые могут быть заселены. Однако, ни собственники промзон, ни инвесторы пока не заявили о своей готовности вести на участках строительство.
С экспертом поспорила Любовь Цветкова. По ее словам, инвесторам лишь необходимо дополнительное время, чтобы изучить новое законодательство и выступить с предложениями. «Инициативы есть. Но у нас московский закон №215 вышел в конце апреля, а 47 зон потенциальной застройки площадью от 5-10 га определили только вышли только 1 июля. Мы просто пока не успели среагировать», - отметила Любовь. - Девелоперы еще изучают площадки, и, к сожалению, сталкиваются не только с пробелами в новом законе, но и со слабой информированностью правообладателей территорий».
Из зала прозвучал вопрос о том, планирует ли город принимать участие в развитии инфраструктуры на новых землях. По словам девелоперов, именно большие затраты на строительство дополнительных объектов тормозит их активное участие в реновации. «Безусловно, город готов снижать нагрузку на инвесторов и финансировать часть инфраструктуры. В некоторых проектах мы также брали на себя затраты по инженерии, коммуникациям. Мы понимаем, что выгода девелопера должна, условно, составлять на 7%, а 77%», - ответил Тимофеев.
Разъяснение и усовершенствование новых правил землепользования и застройки - то, чего ждут все инвесторы. Генерального директора «БЭЛ Девелопмент» Елену Комиссарову заинтересовал вопрос о статусе апартаментов: «В Москве около 350 тысяч квадратных метров апартаментов. При этом требованиям жилья объективно отвечают лишь 150-180 из них. Планируется ли в ближайшее время легализовать этот сегмент?».
«Вопрос по регистрации вторичен», - отвечает Константин Тимофеев. Тут возникает трудность, какие помещения мы должны приравнять к категории апартаментов? Гостиничные объекты, лофты - как их классифицировать? Поэтому в ближайшее время, возможно, и стоит ждать разрешения регистрации в таких помещениях, но никак не их узаконивания в качестве жилья».
Говорили на встрече и о трудностях, с которыми сталкиваются девелоперы при взаимодействии с монополистами - владельцами промзон. «Надо что-то менять, - высказалась генеральный директор «РГ Девелопмент» Татьяна Тихонова. - Случаются ситуации, когда ты заключаешь договор и платишь, а через 2 года не получаешь ничего. При этом монополисты ни за что не отвечают, а мы отвечаем перед дольщиками».
Замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин рассказал о главных изменениях, которые с 2017 года появились в 218-ФЗ «О регистрации государственной недвижимости». «Во-первых, с конца октября заработает новый Фонд защиты прав граждан. Это первая в стране публично-правовая компания, с помощью которых обманутые дольщики получат возможность отстаивать свои интересы». По словам спикера, это «живой» закон, который будет меняться с учетом интересов девелоперов в том числе. К примеру, с 1 июля чиновники упростили срок согласования проектной декларации.
«Изменения с июля или с января - их нельзя рассматривать отдельно от всей нашей стратегии за последние 2 года. Наша цель - обеление рынка. Те застройщики, чья деятельность будет открытой, прозрачной, смогут через какое-то время получить доступное кредитование. Да, в законе есть технические неточности, мы их рассмотрим и проанализируем. Но поправки направлены в первую очередь на защиту прав граждан. Когда у нас более 5 тысяч компаний привлекают средства граждан, когда не снижается число проблемных объектов, министерство должно и будет реагировать и улучшать ситуацию законодательными инициативами», - рассказал Никита Стасишин.