Какие города сейчас наиболее перспективны для захода на девелоперский рынок? По данным модератора дискуссии, генерального директора консалтинговой компании MACON, Ильи Володько, лидером в этом списке (в который, впрочем, не входят Москва и Санкт-Петербург) остается Сочи. Кроме того, в первую пятерку рейтинга попали Казань, Нижний Новгород, а также Краснодар и Тюмень.
Так или иначе, российский региональный девелоперский рынок остается локализованным: 48% его (в пересчете на м²) приходится на региональных игроков, 29% площадей – на столичных девелоперов, и лишь 23% на сетевые компании – хотя в последнее время на рынке наблюдается и формирование класса федерально-региональных девелоперских компаний.
Какие механизмы могут стимулировать застройщика прийти в регион?
«Развитие регионального рынка недввижимости в целом тесно переплетено с бюджетными инвестициями в стройку», – отметил Павел Носков, генеральный директор ГБУ Пермского края «Агентство инвестиционного развития» (Пермский край). По словам спикера, оптимальной «точкой для входа» девелоперов на местные рынки, могут быть осуществляемые регионами крупные модернизационные проекты. В качестве примера Павел Носков привел проект масштабного преобразования Перми к грядущему юбилею города: «Пермь – 300 лет на Каме», на выполнение которого до 2023 года было выделено около 240 млрд рублей.
Поручение президента РФ Владимира Путина о ежегодном вводе в эксплуатацию 120 млн м², безусловно, взбудоражило рынок. Как в этих условиях увязать интересы застройщиков и властей, естественные демографические процессы развития городов, и, главное, какие проблемы порождаются развитием новых городских территорий?
«В Екатеринбурге ситуация со школами стала тормозить стройку, – говорит Андрей Бриль, председатель совета директоров «Корин холдинга», вице-президент РГУД. – Сколько реально нужно мест в школах? Как используется существующий фонд школ? Каким образом можно его дозагрузить и что будет происходить в динамике? Правильные ответы на эти вопросы помогут сэкономить денежные средства». Девелоперам, по словам спикера, стоит активно подключаться к развитию социальной инфраструктуры в регионах, это необходимого для того, чтобы привлекать на их строительство денежные средства, выделяемые по федеральным программам. «Девелопмент, муниципальное и региональное руководство сидит в одной лодке», – констатировал спикер.
Говоря о проблемах развития новых территорий в городских агромерациях, Антон Финогенов, первый заместитель председателя комитета экономического развития и инвестиционной деятельности Ленинградской области, подчеркнул: «Всеми возможными путями мы должны стимулировать развитие коммерческой, деловой, торгово-развлекательной недвижимости, пригородной рекреации – и более нишевые виды, связанные с гостинично-конгрессной недвижимостью». Региональные льготы для застройщиков, создающих необходимую инфраструктуру, могут быть разными: предоставление земельных участков вне торгов, частичное возмещение затрат на подключение к сетям. Для некоторых категорий девелоперов, по словам спикера, возможны и другие гибкие меры поддержки: от возмещения расходов на оплату кредитов до серьезных налоговых льгот.
Впрочем, как заметил Андрей Бриль, в области господдержки девелоперов все, к сожалению, отнюдь не гладко: «В регионах существует тенденция – рассчитывать налог на недвижимость исходя из кадастровой стоимости. Налоговая нагрузка таким образом вырастает в разы. Многие инвестиционные и операционные модели бизнеса в связи с этим кардинально меняются. У инвесторов при этом возникают серьезные операционные риски. Мы сперва фронтально ухудшаем инвесторам условия, а потом начинаем привлекать их льготами».
Кроме того, гости делового завтрака сошлись во мнении, что рынку катастрофически не хватает точных статистических и аналитических данных, как демографических, так и касающихся непосредственно строительного рынка.
«Как спрогнозировать развитие территории, если реальность может расходиться с цифрами в разы? – сформулировал проблему Илья Володько. – Статистика строительного рынка практически отсутствует, и ситуация ухудшается. Работающая информационная система на рынке недвижимости, конечно, обязательно нужна».
В составе спикеров также выступили: Михаил Кудряшов, советник Губернатора Ярославской области – главный архитектор области; Евгения Шумейко, депутат Законодательного собрания Краснодарского края, президент Межрегиональной правозащитной общественной организации «Законное жилье»; Мария Николаева, глава бюро MAD Architects.