Поиск новых эффективных схем финансирования строительства и развития территорий — один из главных вопросов, волнующих бизнес-сообщество в области недвижимости. Реформы в законодательстве о долевом строительстве и перспектива для девелоперов лишиться денег, вкладываемых в строительство дольщиков, заставляют рынок искать замену выгодного для бизнеса механизма; на смену договорам долевого участия, которые будут запрещены уже в будущем году, придут проектное финансирование и счета-эскроу. Эти схемы, по мнению большинства экспертов, сделают рынок жилищного строительства более цивилизованным, однако переход на них означает неизбежные трудности для строительного бизнеса. На фоне перестройки рынка российский рынок переживает провал объема сделок
За прошедшую часть 2018 году, по оценкам разных экспертов, его падение составило около 25-50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого.
«Ригидность схем финансирования, - отметил модерировавший дискуссию управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков, - вызывает креативность девелоперов».
Немалое количество «лайфхаков» в этой области предложил Гасан Ахрулаев, сооснователь и партнер GR Project Group. В частности, говорит он, полезно привлекать в проекты в качестве партнеров и соинвесторов собственников земли (последняя выступает в данном случае активом) и бизнес, который планирует зайти на осваиваемую застройщиком территорию, в частности, операторов связи. Советует господин Ахрулаев и не отказываться от привлечения иностранных генподрядчиков: они, как правило, могут рассчитывать на кредиты на более мягких условиях.
«Для банков, - говорит сооснователь GR Project Group, - неумозрительное видение застройщиком того, как движется проект, очень важно. Проектное финансирование, в которое будут заложены все риски, обойдется проще и дешевле, и банк будет разговаривать с вами гораздо лояльнее. Ничего страшного в проектном финансировании нет, мало того, оно хорошо тем, что оптимизирует риски застройщика — идет глубокое их распределение».
Уже через год рынку следует ждать перехода на эскроу-счета, напоминает Дмитрий Соболев, финансовый директор группы Сити XXI век, правда, пока непонятно, затронет ли оно всю массу проектов, или лишь новые.
«Безусловно, схема эскроу — увеличение нагрузки для девелопера», - признает господин Соболев. По его мнению, поможет рынку введение возможности поэтапного раскрытия средств на эскроу-счетах в зависимости от выполнения застройщиком части обязательств (будь то покупка земли или возведение наземной части здания).
Плюсы механизма эскроу предложил собравшимся единственный среди спикеров экспертной панели представитель банковской среды - Арсен Оганджанян, начальник Управления по работе с клиентами недвижимости департамента крупнейших клиентов CIB ПАО Сбербанк:
«При всех минусах механизма, он предоставляет возможность снизить стоимость заимствования. Такие варианты возможны, когда на эскроу-счетах средства превышают объем кредитного финансирования проекта. По средствам, которые покрываются средствами дольщиков, ставка должна составить около 5%. Это шанс для проектов, получивших одобрение от покупателей».
А как же финансирование через паевые инвестфонды? По словам Гасана Ахрулаева, использование этого варианта позволяет существенно экономить на налогообложении, однако минусом для девелопера здесь, напоминает спикер, остается жесткий контроль со стороны управляющей компании и необходимость строжайших согласований.
Андрей Мущинкин, директор по развитию федеральной компании «Талан», напомнил еще об одной альтернативе проектному финансированию — возможности привлекать средства через облигационные займы. Эксперты сочли этот способ перспективным, хотя и не лишенным минусов.
«Еще год назад мы увидели несколько успешных сделок по привлечению капитала через облигационные займы, и можно было сделать вывод: этот инструмент стал работать, - рассказал коллегам Саян Цыренов, директор практики по сопровождению сделок слияний и поглощений в сфере недвижимости в компании PwC. - У такого инструмента есть проблема — он доступен лишь крупным компаниям; это необеспеченное финансирование, а инвесторы предпочитают давать средства только под определенную историю успеха. Тем не менее, я думаю, что этот интересный и дешевый метод будет развиваться».
Еще несколько не слишком распространенных в России способов финансирования девелоперских проектов озвучил Михаил Девятов, управляющий директор и глава департамента недвижимости UFG Wealth Management. Это, в частности, мезонинное финансирование — субординированные займы, которые могут быть конвертированы в капитал, и клубные сделки, подразумевающие пул инвесторов и профессионального управляющего без создания закрытого паевого инвестфонда.
Наконец, довольно экзотический все еще, но набирающий обороты за рубежом способ подсказала собравшимся Елена Подлесных, директор отдела рынков капитала и инвестиций CBRE в России: по ее словам, один из интересных трендов на европейском рынке недвижимости — финансирование через краудфандинг:
«В 2017 году рынок краудфандинга в Европе в целом составил 60 миллиардов евро, примерно 7-10%. рынка относится к сфере Real Estate. В мире есть около 200 краудфандинговых платформ, инвестирующих в недвижимость — это колоссальное количество», - поделилась цифрами эксперт.
Впрочем, в банковской сфере по-настоящему серьезных альтернатив проектному финансированию все же, кажется, не видят:
«К сожалению (и к счастью для банков!) - проектное финансирование в ближайшее время останется основным инструментом, - прогнозирует господин Оганджанян, - наша задача как следует отточить его».
 |
 |